קבוצת רכישה - עדיין עסקת נדל"ן משתלמת (מתוך נישה - יצחק הבדלה)

קבוצות רכישה אינן עוד טרנד או טריק שיווקי. הן הפכו לשם דבר בתחום הנדל"ן.

לפניכם שתי ידיעות מהשבוע האחרון , המוכיחות את כוחן העולה של קבוצות רכישה.

עוד לקריאה בנושא-יצחק הבדלה למרות כוונותיה של המדינה להרחיב את המיסוי על קבוצות הרכישה, ניתן לראות כי בשטח נסגרות עסקאות נדל"ן גדולות ואיכותיות לפי שיטה זו. כידוע, הטלת מע''מ על קבוצות רכישה הוא מהלך הנכלל בחוק ההסדרים לשנים 2012-2011 והוא יעלה לדיון עד סוף דצמבר. המהלך אמור להניב כ-200 מיליון שקלים לשנה לקופת המדינה.
יש לציין כי ועדת הכספים של הכנסת תצביע בעד הטלת מע''מ על קבוצות רכישה, אך רק אם מדובר בקבוצות רכישה אשר מארגניהם מקבלים בגין ארגון הקבוצה תמורה (כסף או שווה כסף), כך עולה מסיכום אליו הגיעו היום חברי הועדה בראשות משה גפני (יהדות התורה) ונציגי הממשלה.
למרות זאת, בשבוע האחרון דווח על שתי עסקאות נדל"ן גדולות במסגרת של קבוצות רכישה

לקריאת המשך המאמר-יצחק הבדלה

יצחק הבדלה קבוצת נישה אחזקות - תמ"א 38 וקבוצות רכישה



תמ"א 38 - פתרון נדל"ני חשוב בימינו (יצחק הבדלה)

תמ"א 38 היא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", שאושרה לפני כחמש שנים על ידי המדינה, כשהמטרה הראשונית שלה היא להכין את המבנים למקרה של רעידות אדמה. זאת בעקבות סקרים ומחקרים שהראו כי קיים סיכוי רב לכך שתתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל, שעלולה לגרום להרס רב של מבנים אשר לא עומדים בתקן.

מאת: יצחק הבדלה

למרות שיש לתוכנית את המגבלות שלה, יותר ויותר בניינים עוברים שיפוץ של תמ"א 38, במה שנראה כפיתרון הנדל"ני המשתלם ביותר של התקופה האחרונה. מצוקת הנדל"ן בישראל ידועה והיא תוצאה של גורמים רבים. מצב זה הביא את הממשלה וגופים מסחריים למצוא פתרונות שונים לפתרון הבעיה. חלקם על ידי חקיקה וחלקם על ידי יזמויות מסחריות, או שיקולים כלכליים כאלה ואחרים. ועדיין אנחנו חושבים כי תמ"א 38 היא העדיפה על כולם.

למאמרים נוספים על תמ"א 38 - יצחק הבדלה

לקריאת המשך המאמר-יצחק הבדלה

יצחק הבדלה טרנד קבוצת הרכישה צובר תאוצה בקרב חברות הייטק

השבוע נוכחנו שוב לדעת עד כמה גדולה התאוצה שתופס טרנד קבוצת הרכישה בשוק הנדל"ן הישראלי כיום. הטרנד לא רק מתרחש בקרב דירות המגורים, אלא גם בקרב חברות ההייטק.
מאת: יצחק הבלדה

יצחק הבדלה - קבוצות רכישה

העיתון "גלובס" דיווח כי תוך חודשיים התגבשה קבוצת רכישה ברמת החייל בת"א. מדובר בפרויקט משרדים ומסחר במתחם סמל"ת שבשכונה אליו הצטרפו כ-85% מהחברים. את קבוצת הרכישה מארגנות קבוצת סופרין וקבוצת תדהר.
במתחם, המשתרע על פני 11.2 דונם, יוקמו ארבעה בניינים בני 6-7 קומות בשטח כולל של כ-35 אלף מ"ר. היקף הפרויקט צפוי לעמוד על 400 מיליון שקל. ההרשמה לקבוצת הרכישה החלה באוגוסט והיום נשארו מקומות רק ל-15% שטחים נותרים מתוך כלל שטחי הפרויקט. הצלחה זו מביסה את התחזיות של בכירים בענף הנדל"ן שהביעו בתקופה האחרונה סימני שאלה באשר להצלחתן של קבוצות הרכישה בענף הנדל"ן למשרדים.

לקריאת המשך המאמר-יצחק הבדלה
[יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת בתחום קבוצות הרכישה ותמ"א 38]

תמ"א 38: מתוך בלוג יצחק הבדלה - אושרו הצעות באשדוד, ר"ג ורעננה

מאת: יצחק הבדלה
LOCAL רעננה (14.10): רעננה היא המתקדמת בשרון מבחינת תמ"א 38

יצחק הבדלה - תמא 38

למעלה מ- 40 הצעות לתמ"א 38 הוגשו בחודשים העיר בעיר רעננה, כך מדווח אתר האינטרנט LOCAL.
לפי LOCAL, רעננה היא בין הערים הראשונות שהבינו כי התוכנית המתאר הארצית – הלא היא תמ"א 38  – איננה רק מצילת חיים, אלא גם טומנת בחובה יתרונות עצומים לתושבי העיר הגלומים בהתחדשות העירונית.
[עוד על תמ"א 38 - יצחק הבדלה]
ראייה לכך היא למעלה מ- 40 הבקשות שהוגשו לוועדת התכנון המקומית עד לשנת 2010. מספר הבקשות שכבר אושרו.
היתרי הבנייה הראשונים לתמ"א 38 ניתנו לבניין ברחוב בר אילן 40 ולבניין ברחוב הרצוג 11 . בעקבות הצלחת הפרויקט בבניינים אלה החלה התעוררות בכל הנושא של בקשות להיתרי בנייה לשיפוץ על פי תמ"א 38.
MYNET אשדוד (19.10): תמ"א 38 מתרחבת גם לרובע ב' באשדוד

יצחק הבדלה - תמא 38

לפי MYNET, אושר לאחרונה פרויקט 38 ברחוב שבי ציון 27 באשדוד . במסגרת הפרויקט מתוכננת תוספת יחידות דיור ומרפסות לדייריו של בניין בן 16 דירות.
הפרויקט ברובע ב' מצטרף לתוכניות הקיימות. על פי התוכנית שהגיש היזם "מ/ל החברה לשירותי תחזוקה באשדוד", בבניין המדובר ישנן כיום ארבע קומות. בעקבות הפרויקט יתווספו עוד שבע יחידות דיור למבנה עם אפשרות לשתיים נוספות בעתיד. התוכנית כוללת הקמת מרפסות, ממ"דים, מעלית ומחסנים.
ביזפורטל (6.10): השולמו עבודות הפרויקט ה- 3 של תמ"א 38 בר"ג

יצחק הבדלה - תמ"א 38

ערים מסוימות במרכז הארץ, דוגמת רמת גן, בת-ים, רעננה וקרית אונו השכילו לקדם את נושא חיזוק הבניינים וניתן לראות ניצנים ראשונים של פרויקטים שהושלמו. אתמול (ג') נחנך ברחוב תרע"ד ברמת גן הבניין השלישי בעיר שחוזק ושודרג, לאחר שנחנכו בשנה האחרונה בניינים ברחובות המבדיל וקרניצי. שני בניינים נוספים
במסגרת הפרויקט חוזק הבניין כנגד רעידות אדמה, הוקמה מעלית, בוצע שיפוץ יסודי והחלפה של תשתיות הבניין והתווספו חניות כל הדיירים, זאת, תוך הוספת 3 יחידות דיור ודירת פנטהאוז על גג המבנה הקיים.
איתיאל בן פורת, מנכ"ל חברת התחדשות אורבנית, יזמי הפרויקט, ציין כי ""הבניין הוא הראיה הטובה ביותר שתמ"א 38 היא תוכנית טובה וברת מימוש כאשר ישנו שיתוף פעולה בין דיירים אכפתיים, יזם איכותי ורשות תומכת"
———————————————
יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות המתמחה ביזמויות של קבוצות רכישה ותמ"א 38 ברחבי הארץ

יצחק הבדלה חמישה שלבים בהתארגנות קבוצת רכישה

יצחק הבדלה - קבוצות רכישה

אוקיי, אז הגעתם להבנה שקבוצת רכישה היא האופציה הטובה ביותר כיום לעסקה נדל"נית, אבל מה עכשיו? איך מתחילים, מה עושים ואיך מתארגנים?
מאת: יצחק הבדלה
כדאי שתדעו כי התארגנות לקבוצת רכישה היא אינה עניין של מה בכך. מדובר פה בהחלטות כלכליות שמעורב בהן הרבה כסף, אבל לא פחות חשוב מכך – אנשים. צריך לדעת לכלכל את צעדיכם בתבונה (וגם ברגישות…).
אז הנה לפניכם, חמישה שלבים בהתארגנות לקבוצת רכישה:
1. הכנת תוכנית עסקית
יש להתייחס לקבוצת רכישה כעסק לכל דבר. אז לפני שאתם מוציאים את השקל הראשון, יש לעשות הערכה מקיפה של עלויות הקרקע והבנייה הכוללת את חישוב עלות הקרקע ביחס למספר יחידות הדיור והערכת השווי הסופי של היחידות מול עלויות הבניה והרכישת הקרקע. לאלו יש להוסיף גם את התשלום לבעלי המקצוע המלווים את הפרויקט כמו קבלן, ארכיטקט רוא"ח ועו" וכמובן – ההיטלים והמיסים.
2. הסכם השותפות בין חברי הקבוצה
זה אולי השלב המכריע בחלק של ההתארגנות. קודם כל חשוב להגיע למספר היעד מבחינת חברי הקבוצה ואחר מכן להסכים על ההתחייבויות הכספיות ועוד סעיפים אחרים בהסכם השותפות. חשוב כי חברי הקבוצה יצהירו בחתימתם כי יש להם יכולת כלכלית לממן את הפרויקט. בנוסף יש לנסח חתימה משותפת על המגרשים ויחידות הדיור, חלוקת הדירות (מי לוקח את הפנטהאוז, ומי מסתפק בדירת הקרקע…), קביעת מנגנון לקבלת הכסף וחלוקת הרכוש, פתרונות במקרה של פרישה או מכירה ועוד.
[ יצחק הבדלה ]
3. בדיקה של הקרקע ורכישתה
ברוב המקרים קבוצת הרכישה מתארגנת כשכבר אותרה הקרקע, אך ישנם מקרים בהם קודם מתרחשת ההתארגנות ואז מחפשים את הקרקע. יש לציין כי רכישת הקרקע היא המרכיב העיקרי בעיסקה והגורם המרכזי בחיסכון שלה. באיתור הקרקע יש לשים דגש על דברים כמו בדיקה תכנונית, הזכויות בקרקע והעברה אפשרית לצד ג', היטל ההשבחה, המע"מ, חיוב לרשום משכנתא ועוד.
4. בחירת וועד הפרויקט/ מנהל לפרויקט
כמו לכל קבוצה, גם כאן חשבו למנות "מנהיג", או במילים אחרות – מנהל. מנהל קבוצת הרכישה עומד בראש הועד והוא זה שיוצא למכרז מול הקבלנים ולוקח חלק פעיל במשא ומתן עם נותני השירותים. חשוב לבחור מישהו שלא רק יהיו לו את הכישורים הנדרשים, אלא גם שיהיה מוסכם ואמין על כל חברי הקבוצה.
5. תחילת התקשרויות מול גורמים
מומלץ כי עוד לפני רכישת הקרקע, תפנה קבוצת הרכישה אל כל הגורמים החיצוניים שהצלחת הפרויקט תלויה בהם כמו הבנק המלווה, הקבלן והאדריכל. חשוב שיהיה סינכרון מלא בין כל הגורמים – שהאדריכל יהיה מקובל על הקבלן ושהקבלן יהיה מקובל על הבנק.
יצחק הבדלה הוא מנכ"ל קבוצת נישה אחזקות העוסקת במיזמי הנדל"ן ומתמחה בתמ"א 38 ובקבוצות רכישה